在房地产开发中，地下室及设备层的管线布局堪称“隐形难题”。排水、给水、电力、燃气、弱电通信等各类管线纵横交错，设备密集堆叠，不仅施工时容易出现碰撞、错漏问题，还会给后期运维检修埋下隐患——管线位置模糊、检修通道被占、配件更换找不到对应型号，这些痛点让工程人头疼不已。而BIM技术的出现，正成为破解这一难题的“金钥匙”。

　　BIM（建筑信息模型）的核心价值，在于将地下空间的管线与设备转化为可视化的立体数字模型。在施工前，设计人员可通过BIM软件对所有管线进行虚拟排布，精准模拟不同管线的走向、标高与连接方式，提前排查交叉碰撞、布局混乱等问题。比如长沙某住宅项目的地下室，曾因管线密集导致设计方案多次调整，引入BIM技术后，通过三维建模直接优化了给排水管与电缆桥架的交叉路径，避免了施工中的二次改拆，缩短工期近20天，减少成本损耗超15%。

　　确立管综优化原则和目标

　　通过BIM技术分析优化光厅附近复杂的管线交叉问题

　　优化后的光厅净高得到大幅提高

　　这种“先模拟、后施工”的模式，不仅让管线布局更科学合理，更赋予了地下空间独特的“美学价值”。经过BIM优化的管线，不再是杂乱无章的“蜘蛛网”，而是错落有致、层次分明的有序体系，既保证了检修通道的畅通，又提升了空间利用率。更关键的是，BIM模型承载着完整的工程信息，小到一颗螺丝的型号、一个阀门的位置，大到管线的使用年限、维护周期，都能清晰记录、随时调取。

　　长沙市某房地产项目管综模型

　　对于后期运维而言，BIM模型更是“得力助手”。当需要更换配件或检修故障时，运维人员无需在复杂管线中盲目查找，只需通过BIM模型定位具体位置，查看相关参数，就能快速制定施工方案，大幅降低运维难度与成本。可以说，BIM交付的不仅是一套立体图纸，更是一份全生命周期的管理档案。

　　现场施工1:1还原BIM设计模型，管线位置一一对应，在BIM模型中可以查看管线及其配件的参数

　　长沙市某房地产项目地下室管综完工实景图

　　从施工阶段的降本增效，到运维阶段的便捷精准，BIM技术让地下空间的管线管理告别“凭经验、靠运气”的传统模式。在追求精细化管理的房地产行业，BIM不仅是解决管线难题的“特效药”，更是提升项目品质与竞争力的核心助力。（作者：长沙市住房和城乡建设局党组书记、局长 张跃先，文章首发于智能建造158工程）